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业内:楼市投资机遇仍在 商业地产或成首选

阅读 1753 次  2012/5/25

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  近日,人民银行重庆营管部发布的《2012年一季度重庆企业家、银行家、居民调查分析》报告显示,只有11.5%居民愿投资房产,为近12个季度调查的最低水平。同时,房地产投资也跌出了居民投资偏好的前三位。不过,对于中国老百姓而言,房地产依旧是最熟悉的投资渠道之一,那么当下房地产市场还有没有投资机会?普通投资者目前又该如何选择投资型物业呢?本期《地产同学会》邀请了3位专业人士为大家一一解开这些问题。

  优质物业仍具投资机会

  蔡菁:是不是有投资机会,要根据自身资金情况、欲选择物业类型,并结合自身的用途来判断。

  纯投资现在很明显不是好时机。目前房地产宏观调控已经有效的抑制了投机性需求,并且中央政府一直在强调要稳固调控的成果,所以价格稳定会是一段时间内的大趋势,投资者的心态也开始回归理性。

  对于一些兼有自住需求的投资客户而言,现在一些优质的投资性项目确实有进场机会。

  张建军:在住宅市场,如果有闲钱同时未来有居住需求,现在购买一些优质地段的优质项目是个机会。

  对于长线持有的客户而言,重庆住宅市场价格几近见底,出现了很多性价比很高的楼盘,结合重庆未来的发展前景来分析,目前是个买房的机会。但目前短线炒作是不可取的。

  魏如兰:目前,投资者对不动产投资的热情确实在降低,挑准项目的重要更加凸显。举例说明,过去有100人从200个房地产项目中挑选投资对象,现在是10人从200个项目中挑选,投资规模的缩小使得过去那些素质不高的项目难以鱼目混珠,而优质项目的价值反而得到凸显,会成为追捧的热点。

  投资物业要呈现投资价值

  蔡菁:开发商要把项目长期的投资价值做出来,在如何确保未来价值稳定上升、项目定位以及推广方面都要有针对性。

  首先是根据地块的综合素质,如何定位物业形态,可以使项目未来的价值稳定上升。其次是地段的发展、周边的配套未来3到5年会呈现出一个怎样的状态,是否能支撑价值的提升?再次是要通过专业的营销渠道,精准的找到有投资意愿的客户进行销售。

  张建军:开发商要解决好两个问题,一是给客户的回报率如何保证?二是后续的服务如何保证?是否能帮客户租赁,提升物业管理,挑选更好的商家,通过商业运营为项目带来人气,使价值提升更快。

  一些专业的、负责人的开发商,甚至应该帮助客户计算回报率、设计未来的租金递增。

  不能只是把项目包装好,然后强销出去就完事了,作为要永续经营的企业,要在项目定位、产品设计、运营管理等方面下功夫。

  魏如兰:房地产项目的投资潜力其实是在产品规划设计之初就决定了的,在目前的市场状况下,开发商要想吸引投资者,必须拓展思路,改变营销模式。例如,康田国际企业港项目的11号楼,在市场好的时候可能会当成商住公寓去一套套的销售,但目前投资市场不景气,开发商就将其包装成酒店,整体租赁给了一家五星级酒店,实现了快速变现、提升项目品牌效应、积极协同带动的效果。

  商业地产投资机会较大

  蔡菁:商铺是首选,这与商铺自身极强的投资属性有关。Loft、Soho等新兴写字楼产品、商住结合类产品,因其用途广泛,也是不错的投资选择。做房地产投资,要看区域位置和区域内同类物业的相对价格;要看区域的未来规划和项目的成长性;要关注项目的配套发展,包括交通、商业、教育、医疗、休闲娱乐等方面。

  无论做何种类型的房地产投资,都要优先考虑以上三点,之后再去权衡价格因素,切不能一上来只看价格,不在乎项目整体素质,到后买到“烫手的山芋”。

  张建军:在目前的市场上,高端住宅目前不是很适合投资,首先产品小众化,财富人群的未来个性化需求更前,豪宅的更新换代在加快,未来会不断出现新的潮流。其次,高端市场需求有限,未来供应量却不小。

  对于旅游地产,在3到5年内都要非常谨慎,随着城市化进程的推进和资源的开发力度加大,旅游地产项目将出现同质化,供应量也会比较大,如果投资者有自住型需求可以谨慎选择。目前中国的旅游地产还不成熟,很多项目的自然资源开发和商业运营整体性不强,难以吸引人气。

  魏如兰:在目前市场状况下,建议投资两个方向,一个是核心地段极其优质的项目,例如城市核心地铁上盖的物业;另一个是像大学城这类新兴区域的高性价比物业。

  投资商铺要看整体氛围,是否有统一主题定位,避免无序的散乱经营,那样难以形成良好的商业氛围,不能吸引人气,物业价值就不能很好的体现。

  投资写字楼,在地段价值基础之上,应该更注重项目的品质,尤其是对于想长线持有的客户。

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